En el marco de la emergencia provocada por la pandemia se publicó el Decreto 320/2020 que establece la suspensión de desalojos, la prórroga de contratos, el congelamiento de precios para las locaciones, entre ellas, las comerciales hasta el 30 de septiembre.
Como dijimos dentro de los contratos alcanzados encontramos los de inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; de inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; y de inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES), destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
Más allá de las disposiciones del decreto por el COVID-19 ¿Cómo impacta esto en las locaciones comerciales? La respuesta la encontramos, en principio, en el Código Civil y Comercial (“C.C y C”) en la interacción de los artículos 955, 956, 1090, 1091, 1203 y 1730.
Estos artículos ponen en juego distintos institutos del derecho civil y comercial como son el caso fortuito o fuerza mayor, teoría de la imprevisión y la frustración del uso o goce de la cosa.
Esto último está regulado en el Art. 1203 y establece que “si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.
Cuando hablamos de fuerza mayor hacemos referencia al Art. 1730 del C. C y C que define caso fortuito o fuerza mayor a “aquel hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado”. El coronavirus y las medidas adoptadas por las autoridades parecieran ser, casi sin dudarlo, ejemplos de caso fortuito o fuerza mayor.
Podríamos decir que las locaciones comerciales son alcanzadas por el Art. 1203 C. C y C. por lo que sería el indicado para resolver la situación que se presente entre locador y locatario, pero hacer una aplicación taxativa podría no significar la mejor solución. Estamos hablando de dar por finalizado el contrato o no efectuar el pago del alquiler, pero optar por esta solución implicaría generar una cadena de conflictos que perjudican más de lo que resuelven.
La mayoría de los contratantes, seguramente, no pensaron nunca en una pandemia como la que se presenta por lo que entendemos que la solución deberá ir de la mano de principio rectores del derecho contractual como son el de buena fe y el de razonabilidad en la ejecución de los contratos. Por lo que la solución solo se encontrara analizando cada caso particular y, como en otras oportunidades, las partes tendrán que conversar, negociar y acordar para arribar a una solución equitativa y saludable para las dos.
Si usted tiene dudas sobre el alcance de alguno de los decretos establecidos por el gobierno o sobre la continuidad de locaciones comerciales contáctese con su abogado de confianza el podrá orientarlo y asesorarlo correctamente.
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